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Debiti condominiali e sovraindebitamento possono stare insieme: le spese di condominio non pagate sono debiti come gli altri, entrano nella procedura e, una volta aperta, il condominio non può più portare avanti pignoramenti per quelle somme (artt. 150 e 270 co. 5 CCII). Restano da pagare, invece, le spese che maturano dopo, finché si abita nella casa.
In breve. L’amministratore ha strumenti rapidi per farsi pagare, a cominciare dal decreto ingiuntivo subito esecutivo. Ma quando i soldi non bastano, le rate arretrate vanno trattate insieme a tutti gli altri debiti dentro una procedura di sovraindebitamento, non pagate a una a una. Le procedure fermano le azioni esecutive e, alla fine, possono portare alla liberazione dai debiti (art. 278 co. 1 CCII).
Le spese di condominio sono spesso fra le prime a restare indietro. Sono piccole all’inizio, poche centinaia di euro, e per questo sembrano rimandabili. Poi passano i mesi, arriva il sollecito dell’amministratore, poi il decreto ingiuntivo, e a quel punto il condominio può chiedere il pignoramento del conto o dello stipendio. Chi si trova in questa situazione di solito ha anche altri debiti, e ha paura soprattutto di una cosa: perdere la casa dove vive.
Vediamo con ordine che cosa può fare il condominio, che cosa succede se si apre una procedura di sovraindebitamento e che cosa, invece, continua a dover essere pagato.
Spese condominiali non pagate: che cosa può fare il condominio
L’amministratore, per riscuotere i contributi approvati dall’assemblea, può chiedere un decreto ingiuntivo che è subito esecutivo anche se il condomino si oppone (art. 63 disp. att. c.c.). Significa che può passare al pignoramento senza aspettare la fine di un processo. Può anche sospendere, dopo sei mesi di morosità, l’uso dei servizi comuni che si possono godere separatamente (stesso articolo). Se la casa viene venduta, l’acquirente risponde in solido con chi vende per le spese dell’anno in corso e di quello precedente.
Una buona notizia: i contributi ordinari, quelli che si pagano ogni anno o a periodi più brevi, si prescrivono in cinque anni (art. 2948 n. 4 c.c.). Chi riceve una richiesta per spese molto vecchie dovrebbe quindi farla guardare con attenzione.
Debiti condominiali e sovraindebitamento: come entrano nella procedura
Il credito del condominio per le spese arretrate, maturate prima che la procedura cominci, è un debito come gli altri. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore o nel concordato minore viene soddisfatto nella misura prevista dal piano; nella liquidazione controllata il condominio presenta la domanda di ammissione al passivo e partecipa al riparto con gli altri creditori (art. 270 co. 2 lett. d CCII).
Perché questo conta per chi legge? Perché dal momento in cui la procedura è aperta, le azioni esecutive individuali non possono più essere iniziate o proseguite (art. 150 CCII, richiamato nella liquidazione controllata dall’art. 270 co. 5; per il piano del consumatore e il concordato minore, le misure protettive dell’art. 70 co. 4 e dell’art. 78 co. 2 lett. d CCII). Se il condominio ha già un pignoramento in corso sul conto o sullo stipendio, quella strada si ferma. Per chi ha anche altri debiti, vale molto più di un pagamento a rate concordato solo con l’amministratore.
Le spese che maturano dopo: restano da pagare
Qui si fa spesso confusione. La procedura sistema i debiti nati prima. Le spese condominiali che maturano dopo l’apertura, finché si continua ad abitare nell’appartamento, sono nuove spese e vanno pagate regolarmente. Non farlo significa ricominciare ad accumulare debito mentre si cerca di uscirne, e rischia di creare problemi alla procedura stessa.
Nella liquidazione controllata, se l’immobile viene venduto, il trattamento delle quote maturate nel frattempo può cambiare da caso a caso: per questo conviene parlarne prima con chi segue la procedura.
E se c’è di mezzo la casa?
Il condominio, come ogni creditore, può provare a pignorare l’appartamento. Ma la procedura di sovraindebitamento è proprio lo strumento che permette di fermare l’asta o di organizzare la vendita in modo ordinato, senza svendere. Ne abbiamo parlato negli articoli su come fermare l’asta della casa e su come salvare la prima casa con il piano del consumatore.
Che cosa si ottiene alla fine
Nella liquidazione controllata, alla chiusura della procedura, il debitore può ottenere la liberazione dai debiti rimasti non pagati (art. 278 co. 1 CCII). Nel piano del consumatore e nel concordato minore i creditori vengono soddisfatti in parte e il resto è falcidiato con l’omologazione. In tutti i casi, il debito verso il condominio segue la sorte di tutti gli altri. Per i limiti e le eccezioni della liberazione dai debiti, rimandiamo all’articolo sui debiti esclusi dall’esdebitazione.
Domande frequenti su debiti condominiali e sovraindebitamento
Il condominio può pignorarmi lo stipendio o il conto?
Sì, se ha un titolo esecutivo, di solito un decreto ingiuntivo, che può essere subito esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.). Dopo l’apertura di una procedura di sovraindebitamento le azioni esecutive non possono proseguire (art. 150 CCII).
Le spese condominiali entrano nel sovraindebitamento?
Sì, quelle già maturate prima dell’apertura sono debiti come gli altri e vengono trattate nella procedura insieme agli altri creditori.
Devo continuare a pagare il condominio mentre sono in procedura?
Le spese che maturano dopo l’apertura vanno pagate regolarmente, finché si abita nell’immobile. Il trattamento dettagliato dipende dalla procedura e dal caso concreto.
Le spese condominiali si prescrivono?
I contributi ordinari periodici si prescrivono in cinque anni (art. 2948 n. 4 c.c.). Va verificato caso per caso se il termine è stato interrotto da solleciti o da un decreto ingiuntivo.
Il debito verso il condominio può essere cancellato?
Si può ottenere la liberazione dai debiti rimasti non pagati alla fine della procedura (art. 278 co. 1 CCII), nei limiti previsti dalla legge.
Da dove si comincia
I debiti di condominio fanno vergogna, soprattutto in un palazzo dove ci si conosce tutti. Eppure sono fra i più comuni, e la legge esiste proprio per chi non riesce più a tenere il passo. Aspettare non conviene: ogni mese si aggiungono spese, e il decreto ingiuntivo apre la strada al pignoramento.
Nel primo colloquio mettiamo insieme tutti i debiti, condominio compreso, e guardiamo con calma quale strada è possibile e che cosa serve. Guardare non impegna a nulla.
Avv. Berardo Di Ferdinando — dal 2016 si occupa in via prevalente di sovraindebitamento e crisi d’impresa. Master universitario di II livello in gestione della crisi d’impresa e da sovraindebitamento; iscritto agli elenchi dei gestori della crisi presso il Ministero della Giustizia. Ultimo aggiornamento: 9 ottobre 2026.
