«Se faccio la procedura di sovraindebitamento, perdo la casa?» È la domanda che quasi tutti fanno durante il primo colloquio, spesso prima ancora di dire quanto devono e a chi. Per anni la risposta è stata incerta. Oggi è molto più chiara, e molto più favorevole a chi ha i debiti: il Codice della crisi permette di continuare a pagare il mutuo, e dal 28 settembre 2024, con il Terzo Correttivo al Codice della crisi (D.Lgs. 136/2024), la possibilità vale anche nel concordato minore.
Il caso tipico è questo. Un artigiano edile del teramano, cinquantaquattro anni, chiude l’impresa nel 2022. Sulla casa di famiglia — quella dove vive con la moglie e due figli adolescenti — grava un mutuo con 140.000 euro ancora da restituire, rata di 650 euro al mese. Intorno al mutuo si sono accumulati altri 80.000 euro fra cartelle esattoriali, un prestito personale e fornitori rimasti insoddisfatti. La domanda che porta in studio non riguarda i debiti: riguarda la casa.
Perché la paura della casa blocca tutto
È una paura comprensibile. Per molte famiglie italiane la prima casa non è un bene patrimoniale fra gli altri: è la radice della vita quotidiana, il posto dove crescono i figli, l’unica cosa costruita in trent’anni di lavoro. L’idea di una procedura che possa portare alla sua vendita è, per molti, un ostacolo che li trattiene dal chiedere aiuto.
E il risultato è il peggiore possibile: si aspetta. Si aspetta finché arriva il pignoramento, finché la banca revoca il mutuo, finché l’asta è già fissata. Proprio quando la protezione che la legge offre sarebbe stata più efficace, non c’è più tempo per usarla.
Da dove nascono questi debiti, e perché conta
Vale la pena dirlo con chiarezza, perché è il punto che quasi nessuno conosce: le procedure di sovraindebitamento sono state scritte proprio per chi si è indebitato senza colpa. Non per chi ha speso male, ma per chi è stato travolto da qualcosa che non dipendeva da lui.
Le cause che vediamo tornare più spesso sono sempre le stesse. Una malattia, propria o di un familiare, che porta con sé spese impreviste e toglie mesi o anni di capacità di lavorare: è forse la causa più frequente in assoluto, e la più sottovalutata da chi la vive, che tende a considerarla una sfortuna privata e non un fatto giuridicamente rilevante. La perdita del lavoro o il passaggio a un inquadramento peggiore. La chiusura di un’attività che non regge più, spesso dopo una crisi di settore, il terremoto o il Covid. Una separazione, con le spese che raddoppiano e un assegno di mantenimento che non arriva. E l’aver prestato una garanzia per un figlio o per un socio, scoprendo poi che il debito è diventato anche il proprio.
Perché conta? Perché nella ristrutturazione dei debiti del consumatore il tribunale omologa il piano se il debitore non ha causato la propria situazione con colpa grave, malafede o frode. Una malattia, un licenziamento, un’impresa travolta dalla crisi non sono, di per sé, colpa grave: sono esattamente le circostanze in cui la legge vuole che la procedura si apra. Chi si riconosce in una di queste storie non ha meno diritto di accedere: ne ha di più.
Cosa è cambiato con il Terzo Correttivo
Se non si fa nulla, il mutuo sulla prima casa è un debito come gli altri: chi smette di pagare rischia il pignoramento e l’asta, e nella liquidazione controllata anche la casa entra nell’attivo. Chi cerca di sistemare i propri debiti rischia così di perdere proprio il bene che vuole proteggere.
La legge offre una tutela esplicita. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore il piano può prevedere che le rate del mutuo sull’abitazione principale continuino a essere pagate alle scadenze originarie, se il debitore era in regola alla data della domanda o se il giudice lo autorizza a pagare l’arretrato (art. 67 co. 5 CCII). Il D.Lgs. 136/2024 ha esteso la stessa possibilità al concordato minore, la procedura per chi non è un consumatore, quando il debitore è una persona fisica e l’OCC attesta che il credito della banca sarebbe comunque soddisfatto per intero vendendo la casa e che gli altri creditori non ne sono danneggiati (art. 75 co. 2-bis CCII).
In pratica il mutuo viene «estratto» dalla procedura e continua a correre in parallelo al piano che sistema tutto il resto. Il debitore paga la banca come se la procedura non ci fosse, e la casa resta fuori dall’attivo da liquidare. La banca, dal canto suo, riceve le rate alle scadenze previste, invece di chiedere in un colpo solo tutto il capitale residuo; e con il decreto di apertura il giudice, su richiesta, può sospendere l’esecuzione sulla casa (art. 70 co. 4 CCII).
I due scenari possibili
Se sei in regola con le rate, continui a pagarle normalmente. Il mutuo non entra nel piano. Gli altri debiti — carte di credito, prestiti personali, cartelle, fornitori — vengono invece ristrutturati e soddisfatti nella misura sostenibile.
Se hai rate arretrate, la strada non è chiusa: si può chiedere al giudice l’autorizzazione a sanare l’arretrato e riprendere il piano di ammortamento originario. Se il giudice la concede, la casa è protetta anche in questo caso.
Nel caso dell’artigiano di cui sopra il conto è semplice: continua a versare i suoi 650 euro al mese alla banca, e gli 80.000 euro di debiti verso fisco e fornitori vengono soddisfatti con quello che il piano riesce a mettere a disposizione — il reddito futuro e i beni non essenziali. La casa non si tocca.
Quando invece la casa entra nella procedura
Il discorso cambia con la liquidazione controllata. Lì la regola è opposta: tutti i beni entrano nell’attivo, e il liquidatore può procedere alla vendita dell’immobile. La protezione della prima casa, in quella procedura, non è automatica.
C’è però una situazione in cui la casa, di fatto, resta dov’è: quando il suo valore di mercato è pari o inferiore al debito ipotecario ancora da pagare. In quel caso venderla non porterebbe nulla agli altri creditori — tutto il ricavato andrebbe alla banca — e la liquidazione diventa antieconomica. È una valutazione che spetta al liquidatore e al giudice delegato, non una garanzia; ma nella pratica capita spesso, ed è uno dei primi numeri che guardiamo.
Le quattro domande che facciamo in studio
Quando un cliente ha una prima casa con un mutuo in corso, l’analisi parte sempre da quattro punti.
È un consumatore o ha avuto anche un’attività d’impresa? Se è un consumatore puro, la ristrutturazione dei debiti è di solito la prima opzione da valutare, perché protegge espressamente il mutuo e non richiede il voto favorevole dei creditori.
C’è capienza nell’immobile? Cioè: il valore di mercato supera il debito residuo del mutuo? Se sì, in liquidazione controllata la casa rischia davvero di essere venduta. Se no, il rischio si riduce molto.
Le rate del mutuo sono in regola? Un arretrato significativo non chiude la porta, ma complica il quadro e va affrontato per tempo, chiedendo l’autorizzazione del giudice.
Ci sono altri immobili? La seconda casa, il capannone, il terreno rientrano normalmente nell’attivo. La tutela riguarda l’abitazione principale.
Quando la casa non si salva
Essere onesti conta più di essere rassicuranti, quindi diciamo anche il contrario. La protezione non è assoluta. Se la procedura praticabile è la liquidazione controllata e l’immobile ha una capienza reale, la casa può essere venduta. Se il valore supera di molto il debito garantito, la parte eccedente serve a soddisfare gli altri creditori. E se il debitore non è in grado di sostenere la rata nemmeno dopo la procedura, la protezione regge sulla carta ma non nella vita: il problema torna qualche anno dopo.
È per questo che la scelta dello strumento non è una formalità. Fra ristrutturazione dei debiti, concordato minore e liquidazione controllata la differenza, per chi ha una casa, è tutta.
La prima casa è il tuo obiettivo principale?
Se quello che ti preme è non perdere la casa mentre sistemi il resto, gli strumenti esistono — ma vanno scelti bene e usati prima che l’esecuzione sia avanti. Ogni posizione va valutata sui documenti.
Domande frequenti
Se faccio la procedura di sovraindebitamento perdo la casa?
Non necessariamente. Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore il piano può prevedere che si continui a pagare il mutuo sull’abitazione principale alle scadenze originarie (art. 67 co. 5 CCII), e dal 2024 la stessa possibilità c’è nel concordato minore (art. 75 co. 2-bis CCII). Nella liquidazione controllata, invece, la casa di regola entra nell’attivo.
Ho rate del mutuo arretrate: posso tenere la casa?
La strada non è chiusa: si può chiedere al giudice l’autorizzazione a pagare l’arretrato di capitale e interessi e poi continuare con le rate originarie (art. 67 co. 5 CCII).
Nella liquidazione controllata la casa viene sempre venduta?
Di regola entra nella liquidazione. Quando però il suo valore è pari o inferiore al debito ipotecario, venderla non darebbe nulla agli altri creditori: è una valutazione del liquidatore e del giudice, non una garanzia.
Prenota una consulenza con l’Avv. Di Ferdinando →
Avv. Berardo Di Ferdinando — dal 2016 si occupa in via prevalente di sovraindebitamento e crisi d’impresa. Master universitario di II livello in gestione della crisi d’impresa e da sovraindebitamento; iscritto agli elenchi dei gestori della crisi presso il Ministero della Giustizia.
Ultimo aggiornamento: 25 settembre 2026.
