Il pignoramento della casa non significa perderla da un giorno all’altro. Chi ci vive resta nell’immobile fino al decreto di trasferimento, e prima dell’asta ci sono diverse strade: pagare a rate con la conversione del pignoramento, proporre un acquirente, anche un familiare, con la vendita diretta, chiedere ai creditori una sospensione, oppure fermare l’esecuzione con una procedura di sovraindebitamento. Con la ristrutturazione dei debiti del consumatore, a certe condizioni, la prima casa si può anche tenere.
Come funziona il pignoramento della casa?
Il creditore notifica al debitore l’atto di pignoramento e lo fa trascrivere nei registri immobiliari (art. 555 c.p.c.). Poi deve chiedere la vendita entro quarantacinque giorni, altrimenti il pignoramento perde efficacia (art. 497 c.p.c.), e depositare la documentazione catastale e ipotecaria degli ultimi vent’anni, o un certificato notarile che la sostituisce (art. 567 c.p.c.). Il giudice nomina un esperto che stima l’immobile e fissa un’udienza entro novanta giorni. Se dispone la vendita, stabilisce il prezzo base e un termine da novanta a centoventi giorni per le offerte (art. 569 c.p.c.).
Posso restare in casa durante la procedura?
Sì. Il debitore e i familiari che convivono con lui non perdono il possesso della casa fino al decreto di trasferimento (art. 560 c.p.c.). Un custode giudiziario vigila perché l’immobile sia conservato bene, e il debitore deve consentire le visite dei possibili acquirenti. Se ostacola le visite, non conserva la casa o viola gli altri obblighi, il giudice può ordinarne la liberazione prima.
Quali strade ci sono dentro l’esecuzione?
- La conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.). Prima che sia disposta la vendita, il debitore chiede di sostituire la casa con una somma pari a quanto dovuto ai creditori, più le spese. Deve depositare almeno un sesto del dovuto, e il giudice può concedere rate mensili fino a quarantotto mesi. Si chiede una sola volta, e un ritardo di oltre trenta giorni anche su una sola rata fa riprendere la vendita.
- La vendita diretta (artt. 568-bis e 569-bis c.p.c.), introdotta dalla riforma Cartabia. Il debitore può proporre al giudice un acquirente, a un prezzo non inferiore alla stima, depositando l’offerta con una cauzione di almeno un decimo. L’istanza va depositata almeno dieci giorni prima dell’udienza in cui si decide la vendita, e si può fare una sola volta. Se nessun creditore si oppone, il giudice aggiudica la casa all’offerente; se qualcuno si oppone, si apre una gara che parte da quell’offerta. Il prezzo si versa entro novanta giorni dall’aggiudicazione, a pena di decadenza (art. 569-bis c.p.c.).
- La sospensione concordata (art. 624-bis c.p.c.). Su istanza di tutti i creditori muniti di titolo, il giudice può sospendere la procedura fino a ventiquattro mesi, una sola volta: è lo spazio per trovare un accordo.
Si può tenere la casa in famiglia?
Spesso sì, e la vendita diretta è lo strumento che lo rende possibile. L’acquirente proposto dal debitore può essere anche un familiare, per esempio un figlio o un fratello, che compra la casa al valore di stima: la casa non va all’asta e resta in famiglia, e i creditori ricevono almeno quel valore, invece del prezzo più basso che si ottiene dopo uno o più ribassi d’asta.
Chi compra non deve avere il denaro pronto il giorno dell’offerta. Oltre alla cauzione di un decimo, ha novanta giorni dall’aggiudicazione per versare il resto del prezzo (art. 569-bis c.p.c.), e in quel tempo può chiedere un mutuo. La legge lo prevede espressamente: la banca versa le somme direttamente alla procedura, e l’ipoteca di primo grado sulla casa viene iscritta insieme alla trascrizione del decreto di trasferimento, cioè quando l’immobile diventa suo (art. 585 co. 3 c.p.c.). Nella pratica bancaria si parla di mutuo con prefinanziamento o di mutuo su bene altrui. È un’informazione importante per il debitore: il familiare o la persona che propone non deve avere tutta la somma il giorno dell’offerta, ma deve ottenere il mutuo in tempo, perché se il prezzo non viene versato nei novanta giorni perde la cauzione (art. 587 c.p.c.) e la casa torna all’asta.
La vendita diretta si può usare anche insieme a una procedura di sovraindebitamento, e qui l’ordine dei passaggi conta. Va chiesta nell’esecuzione, prima dell’udienza in cui si decide la vendita, e quindi prima che l’esecuzione si fermi con l’apertura della procedura. Se poi si apre la liquidazione controllata, il ricavato della vendita diretta non ancora distribuito ai creditori va di regola alla procedura, e si divide fra tutti i creditori secondo le prelazioni. Così la casa resta in famiglia, e il debitore arriva comunque alla liberazione dai debiti rimasti. I tempi dell’esecuzione e della domanda di liquidazione vanno coordinati con attenzione, e si valutano caso per caso.
Nella liquidazione controllata aperta prima, invece, la casa la mette in vendita il liquidatore con una procedura competitiva: anche un familiare può partecipare, ma il prezzo lo decide la gara.
E se a pignorare è l’Agenzia delle Entrate-Riscossione?
Per i debiti a ruolo le regole sono più favorevoli al debitore. L’agente della riscossione non può pignorare la casa se è l’unico immobile di proprietà, se è adibita ad abitazione, se il debitore vi ha la residenza e se non è un immobile di lusso. Negli altri casi può pignorare solo se il debito supera 120.000 euro, dopo aver iscritto ipoteca e trascorsi sei mesi senza pagamento (art. 76 D.P.R. 602/1973). L’ipoteca, a sua volta, si può iscrivere solo per debiti di almeno 20.000 euro (art. 77 D.P.R. 602/1973).
Come si ferma l’asta con il sovraindebitamento?
Con un provvedimento del giudice che apre la procedura: il solo deposito del ricorso non basta.
- Nella ristrutturazione dei debiti del consumatore il giudice, su richiesta, sospende le esecuzioni con il decreto di apertura (art. 70 co. 4 CCII). Il piano può prevedere di continuare a pagare le rate del mutuo sulla casa di abitazione, se il debitore era in regola alla data della domanda o se il giudice lo autorizza a pagare le rate arretrate (art. 67 co. 5 CCII): è la strada per tenere la prima casa.
- Nel concordato minore la sospensione la dispone il giudice con il decreto di apertura (art. 78 co. 2 lett. d CCII).
- Nella liquidazione controllata le esecuzioni si fermano dalla sentenza di apertura (artt. 270 co. 5 e 150 CCII). La casa però entra nella liquidazione, e la vende il liquidatore per tutti i creditori; alla fine arriva la liberazione dai debiti rimasti.
Fra i casi seguiti dallo studio ci sono un’asta sospesa a due settimane dalla data fissata e quello di due fratelli con la casa all’asta. Quando conviene tenere la casa, e a quali condizioni, lo spiega la guida sulla prima casa nel sovraindebitamento. Tutti i passaggi sul blocco delle esecuzioni sono nella pagina sulla sospensione dei pignoramenti.
Domande frequenti sul pignoramento della casa
Se mi pignorano la casa devo andarmene?
No. Il debitore e i familiari che vivono con lui restano nella casa fino al decreto di trasferimento, cioè fino a quando l’immobile passa a chi lo ha comprato all’asta (art. 560 c.p.c.). Devono però conservarla bene e consentire le visite dei possibili acquirenti, altrimenti il giudice può ordinarne prima la liberazione.
Quanto tempo passa dal pignoramento all’asta?
Non c’è una durata fissa: dipende dal tribunale e dal caso. La legge fissa alcuni passaggi: la richiesta di vendita entro quarantacinque giorni dal pignoramento, l’udienza entro novanta giorni dalla nomina dell’esperto, e poi un termine da novanta a centoventi giorni per le offerte (artt. 497, 567 e 569 c.p.c.).
Posso pagare a rate e fermare l’asta?
Sì, con la conversione del pignoramento: prima che sia disposta la vendita si chiede al giudice di sostituire la casa con una somma di denaro, depositando almeno un sesto del dovuto, e il resto si può pagare a rate mensili fino a quarantotto mesi. Si può chiedere una sola volta, e se una rata ritarda di oltre trenta giorni la procedura riprende (art. 495 c.p.c.).
L’Agenzia delle Entrate-Riscossione può pignorare la prima casa?
No, se è l’unico immobile di proprietà del debitore, è adibito ad abitazione, il debitore vi ha la residenza e non è un immobile di lusso. Negli altri casi può procedere solo se il debito supera 120.000 euro, dopo aver iscritto ipoteca e trascorsi sei mesi senza pagamento (art. 76 D.P.R. 602/1973).
Se la casa va all’asta e il ricavato non basta, il debito resta?
Sì: per la differenza il creditore può continuare a chiedere al debitore, e anche a chi ha garantito. Una procedura di sovraindebitamento permette di affrontare proprio quel residuo, insieme agli altri debiti, fino alla liberazione dai debiti.
Un familiare può comprare la casa pignorata?
Sì. Con la vendita diretta il debitore può proporre al giudice un acquirente, anche un familiare, a un prezzo non inferiore alla stima e con una cauzione di almeno un decimo. Se nessun creditore si oppone, il giudice aggiudica la casa a lui; se qualcuno si oppone, si apre una gara che parte da quell’offerta. Per versare il prezzo ha novanta giorni dall’aggiudicazione, e può farlo anche con un mutuo (artt. 568-bis, 569-bis e 585 c.p.c.).
Da dove si comincia
Ricevere l’atto di pignoramento della casa è uno dei momenti più duri, e la prima reazione di molti è chiudersi e aspettare. È proprio quello che conviene evitare: le strade per fermare l’asta, o per tenere la casa, hanno dei tempi, e alcune si chiudono quando la vendita è già stata disposta. Non è una colpa trovarsi in questa situazione, e quasi sempre c’è qualcosa da fare. Nel primo colloquio guardiamo insieme l’atto di pignoramento, il mutuo e gli altri debiti, e ti diciamo quale strada è percorribile, con quali tempi e quali costi. Guardare non impegna a nulla.
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Avv. Berardo Di Ferdinando — dal 2016 si occupa in via prevalente di sovraindebitamento e crisi d’impresa. Master universitario di II livello in gestione della crisi d’impresa e da sovraindebitamento; iscritto agli elenchi dei gestori della crisi presso il Ministero della Giustizia.
Ultimo aggiornamento: 25 settembre 2026.
